Lợi nhuận từ đầu tư căn hộ khách sạn lớn đến mức nào?

Thương hiệu và uy tín của chủ đầu tư là “kim chỉ nam” cho các nhà đầu tư chọn mặt gửi vàng khi mua condohotel, tương tự như việc bỏ tiền đầu tư dự án nhà ở hiện nay.

                                          Phối cảnh dự án Condotel Ariyana Đà Nẵng

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam chứng kiến tăng trưởng khá ngoạn mục từ năm 2015 đến nay. Theo thống kê, lượng du khách nước ngoài đến Việt Nam trong quý I/2016 đạt 2,5 triệu khách, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Tình hình kinh tế chính trị ổn định¸ kết nối hạ tầng giao thông thuận tiện, nhiều đường bay quốc tế được khai trương là yếu tố thuận lợi không thể phủ nhận. Thêm vào đó, thu nhập của người dân tăng lên, đặc biệt tầng lớp trung lưu, kèm theo nhu cầu nghỉ dưỡng không ngừng cải thiện.

Dựa vào các yếu tố quan trọng kể trên, các nhà phát triển bất động sản đã và đang mở rộng đầu tư vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng như Vingroup, FLC Group, VinaCapital, Indochina Capital, trong đó khá chú trọng vào sản phẩm condohotel.

Condohotel là gì?

Condohotel là viết tắt của hai khái niệm condominium và hotel, nghĩa là căn hộ và khách sạn. Với trang bị thiết bị khép kín như một căn hộ thông thường, sản phẩm condohotel vẫn có thể hưởng giá trị tiện ích khép kín của khách sạn như hồ bơi, nhà hàng, dịch vụ phòng, câu lạc bộ chăm sóc sức khỏe. Đó là giá trị kép của sản phẩm “lai” như condohotel trong con mắt đánh giá nhà đầu tư. Đồng thời, nhà đầu tư có thể có thêm thu nhập từ việc tham gia chương trình cho thuê lại các căn hộ tiện nghi như khách sạn.

Thêm vào đó, một số chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận cố định lên tới 9-10%/năm. Lợi nhuận từ việc cho thuê lại condohotel thổi một luồng sinh khí mới mẻ vào phân khúc sản phẩm đặc biệt này.

Khi cung được sinh ra từ cầu

Mở đầu cho trào lưu xây dựng các sản phẩm condohotel để bán phải kể tới hai dự án A La Carte ở Đà Nẵng hay Havana Nha Trang.  A La carte Đà Nẵng là dự án condohotel gồm 202 căn hộ, tiêu chuẩn 4 sao, vị trí đẹp hướng biển, được chào bán từ tháng 11 năm 2011.

Tuy mở bán vào thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản, nhưng cấu trúc sản phẩm mới lạ, vừa túi tiền người mua đã khiến cho dự án condohotel A La Carte trở thành điểm sáng cho phân khúc bất động sản nghỉ duỡng. Giá bán trung bình A La Carte Đà Nẵng dao động từ 1,5 tỷ đến 3 tỷ đồng một căn có diện tích trung bình từ 46 m2 đến 74 m2.

Ở góc độ nhà phát triển dự án, việc thiết kế sản phẩm condohotel không những giải quyết được bài toán tài chính trong quá trình xây dựng dự án mà còn đảm bảo được bài toán công suất cho thuê của khách sạn khi đi vào vận hành.

Đối với nhà đầu tư condohotel, họ là ai và có nhu cầu là gì? Theo khảo sát của Savills Việt nam, nhóm đối tượng đầu tư vào condohotel chủ yếu là người có mức thu nhập trung lưu, có nhu cầu nghỉ dưỡng định kỳ và đầu tư để gia tăng lợi nhuận.

Chính vì vậy, vị trí dự án, chất lượng quản lý khách sạn và cam kết lợi nhuận là các yếu tố chủ chốt để hẫp dẫn người mua quan tâm tới sản phẩm condohotel.

Trong điều kiện các kênh đầu tư khác kém hấp dẫn, lãi suất tiền gửi VND 6%/năm, lãi suất USD 0%/năm thì mức cam kết lợi nhuận 9-10%/năm của các chủ đầu tư tỏ ra khá hiệu quả.

Từ lâu nay, bất động sản vẫn là kênh đầu tư bảo toàn giá trị của người dân cộng thêm thu nhập cố định hàng năm khiến cho condohotel là sản phẩm được ưa chuộng.

Bên cạnh đó, khái niệm “ngôi nhà thứ hai” trở nên gần gũi với người dân hơn khi thu nhập tăng lên kèm theo nhu cầu nghĩ dưỡng được kết hợp với mục đích đầu tư, cho thuê lại.

Tuy nhiên, khi xem xét đầu tư vào condohotel cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư cũng phải xem xét thận trọng hai yếu tố cốt lõi: việc cam kết lợi nhuận kéo dài trong thời gian bao lâu và trách nhiệm chủ đầu tư trong việc thực hiện cam kết đó.

Cụ thể, nếu chủ đầu tư cam kết trả lãi 10%/năm và kéo dài trong 10 năm. Như vậy, xét trên quan điểm đầu tư, sau 10 năm nhà đầu tư có thể thu hồi toàn bộ vốn bỏ ra và nếu bán lại căn hộ condohotel bằng giá vốn thì hoàn toàn họ có thể thu lãi lớn.

Trên thực tế, nếu chủ đầu tư không cam kết rõ ràng về thời gian trả lãi cũng như đáp ứng thời hạn thanh toán thì kỳ vọng của nhà đầu tư sẽ không được đáp ứng đầy đủ.

Chính vì vậy, thương hiệu và uy tín của chủ đầu tư là “kim chỉ nam” cho các nhà đầu tư chọn mặt gửi vàng, tương tự như việc bỏ tiền đầu tư dự án nhà ở hiện nay.  Uy tín của các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh như Vingroup, Eurowindow, VinaCapital có lợi thế cạnh tranh nhất định để đảm bảo tiến độ xây dựng, bàn giao dự án đúng hạn.

Tương lai của condohotel?

Về phía chủ đầu tư, nếu chỉ áp dụng chương trình cho thuê lại thì trách nhiệm của họ sẽ  “dễ thở” hơn nhiều so với cam kết lợi nhuận cố định. Họ sẽ lấy lợi nhuận ở nguồn nào để trả lãi định kỳ cho các chủ sở hữu condohotel được cam kết lãi suất ở mức cao như vậy? Câu trả lời chính ở hoạt động kinh doanh của dự án sau khi đi vào vận hành: lựa chọn thương hiệu quản lý tốt và công suất khai thác phải đạt ở mức cao.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, công suất phòng khai thác bình quân tại các khách sạn 4 sao, 5 sao tại Nha Trang và Đà Nẵng luôn đạt ở mức rất cao trong những năm gần đây, tương ứng là trên 80% và 70%.

Thêm vào đó, một vài chủ đầu tư tên tuổi cũng đã tung ra các phiếu giảm giá (voucher) 2-3 đêm nghỉ dưỡng với chiết khấu cao 30-40% so với giá thông thường nhằm đảm bảo công suất phòng lấp đầy trong thời vụ thấp điểm.

Theo khảo sát một số khách sạn lớn, vận hành dự án khách sạn có công suất hoạt động ổn định bình quân trên 70%/năm hoàn toàn có thể đáp ứng mức sinh lời trên 10%/năm để trả lãi cho các chủ sở hữu condohotel. 

Xét một cách toàn diện, cam kết trả lãi không phải là nhiệm vụ khó khăn đối với các chủ đầu tư condohotel uy tín, có tên tuổi nếu họ áp dụng chiến lược bán hàng thành công cũng như khai thác vận hành tốt khách sạn. 

Liệu các dự án condohotel có tiếp tục hái quả ngọt và trở thành xu hướng trong các năm tiếp theo không? Điều này hoàn toàn có thể khi dự án condohotel đã và đang mang lại giá trị lợi ích hài hòa cho cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư dự án nhờ việc gắn kết các giá trị nghỉ dưỡng, đầu tư, khai thác, cho thuê lại. Hơn thế nữa, chính sách mở cửa và hội nhập sâu rộng của Việt Nam vào sân chơi thương mại lớn TPP khiến cho Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn trong mắt du khách.